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升龍天匯違約金風波 集團擴張受阻

出處:翹楚驗房 2017-01-10 15:50
    總部位于上海陸家嘴的上海升龍投資集團有限公司(以下簡稱“升龍集團”),于五年前高調進軍南京市場,欲以南京為中心,開拓長三角城市的事業版圖。然而,其南京開局并不順利,住宅項目南京升龍天匯先后陷入挪用監管資金、業主維權的泥潭。

    近日,南京升龍天匯項目在延期交房的情況下,向業主發出最低數千元,最高60多萬元的違約金催繳函,引起業界嘩然。同時,多位南京地產界人士向本報記者表示,升龍集團在南京市場上影響力有限,項目口碑一般,近兩年在土地市場也難有斬獲。而公開資料顯示,其海外布局較為激進,目前海外投資超10億美元,足跡遍布澳洲、北美、歐洲等地。

    針對上述違約催繳函,以及公司戰略發展等問題,記者于1月3日致電致函升龍集團南京公司相關負責人周夢玥,截至1月6日發稿前,對方并未針對函件中具體問題進行答復。在記者多次電話和短信問詢后,對方表示:“采訪函中所反映內容,與實際情況不完全相符,因為情況比較復雜,沒辦法用一兩句話解釋清楚。”南京升龍天匯項目營銷總監孫婷則以“不是公司媒體發言人,不接受任何采訪”為由掛斷了記者電話。

    南京項目多次陷入風波

    位于南京河西南樓盤升龍天匯樓盤,是升龍集團進南京的第三個項目。一期A地塊2014年末開盤,原定于2016年12月31日正式交付一期部分房源。不過,元旦前夕購房者未能如期收房,卻收到了最高60多萬元的違約金催繳函。

    據了解,約有一百多戶業主收到了《關于催請“南京升龍·天匯雅苑”預購人交納延遲支付購房款產生違約金的函》,違約金最低數千元,最高則達到了60多萬元。

    購房者表示,他們中絕大部分都按時向銀行提交了有效的按揭資料,但由于政策規定,公積金貸款必須等到樓盤封頂后才可辦理,這才導致了銀行沒有及時放款。此外,2015年項目曾因動用監管資金被房管部門下發整改通知,當時所購房屋無法備案,也影響了貸款。

    根據《南京晨報》的報道,升龍集團南京公司的李經理提出:“我們合同約定的是簽約當天要把按揭資料補齊,我們所有的合同條款簽訂之后,補齊資料,送到銀行,銀行對資料認可了,就算款清了。”然而,購房者在提交資料后,銀行最短放款時間為65天,而最長放款時間達到500天。

   合同約定,如果貸款額為200萬元,每天違約金就達到了600元,每月高達18000元。

    對此,京衡律師集團上海事務所高級合伙人鄧學平認為,南京升龍天匯樓盤購房者“違約金”,主要是銀行貸款放款遲延或貸款未獲審批導致。他指出,買房者以按揭貸款方式購買房屋,需要先支付一定比例的首付款,以所購買房屋及其他權益作為抵押,向銀行申請貸款,銀行在放款前需要審核相關材料,甚至對所抵押房屋建造狀況有所限制,例如,升龍天匯購房者的貸款就需要以房屋封頂為條件。

    “不過,導致貸款遲延的原因需要具體分析:究竟是由于購房者本身的原因,例如:受限購政策影響、相關材料準備不齊全等;抑或是由于開發商建設進度原因導致貸款發放遲延。區分不同原因導致的貸款遲延,再根據合同約定,確定是否需要由購房者承擔違約責任,以及違約金數額大小。”

    同時,根據業主提供的短信,在交房當天,業主還收到了升龍集團南京公司發來的延期交房信息:“為了保證房屋交付工作精益求精,樓宇品質盡善盡美,您的房屋仍未達到集團內控交付標準,原定今天交付的,需要延期。”開發商提出,逾期交房的違約金,將嚴格按照合同相關約定條款執行,實際交付時間待定。

    對此,業主們反應不一,部分業主提出:“延期沒關系,只要能保證裝修質量就行。”也有部分業主認為,項目此前多次出現問題,此次延期交房加上違約金催繳函,讓人頗為擔憂。

    的確,這已不是升龍天匯項目第一次陷入風波。2015年1月,升龍在南京的三個樓盤,升龍天匯、匯金中心和升龍公園道,同時收到了由南京市房地產市場管理處簽發的《關于商品房預售款資金監管整改的通知》:“貴公司開發建設的項目,從2014年起連續二個月未按規定上報,且有部分銷售收入未進入監管賬戶,現已暫停該項目的網上認購和商品房預售合同打印。”

    同時,據《揚子晚報》2015年3月18日報道,升龍預售款監管賬戶的資金缺口達3億元左右,南京區域公司的管理層也進行了大換血。其中,2015年年初,馮勁義以1300萬元年薪閃電加盟升龍集團,出任升龍集團執行總裁兼南京區域總裁,不過僅半年時間,他便匆忙離職而去,留給外界諸多猜想。

    2016年8月4日,在南京某知名報紙的二手房買賣廣告欄中,出現中介公然刊出廣告叫賣房號。其中,升龍公園道、升龍天匯的房號價格赫然在目,房號價格最低18萬元一個,最高叫價30萬元一個。

    海外擴張承壓

    公開資料顯示,上海升龍投資集團有限公司創辦于1999年,公司總部位于上海陸家嘴。在國內,升龍集團布局了中原經濟區、環渤海、長三角、海西等4大核心經濟區。

    2012年11月,升龍集團首進南京,以14.1億元斬獲河西南G45商業地塊;2013年7月,升龍以30.8億元摘得河西江心洲G42地王地塊;同年9月,升龍再落一子,以27.7億元將河西南G54地塊收入囊中。一年之內,連下三城,業內為之側目。

    升龍集團南京區域公司常務副總裁伍韜曾對媒體表示,集團之所以進駐南京,是想以南京為中心,開拓長三角城市的事業版圖。然而,不愿具名的資深地產人士提出,升龍在南京并未作出讓市場眼前一亮的產品。

    南京地產界人士對記者稱,升龍目前入市的項目只有三個,分別為升龍匯金中心、升龍天匯和升龍公園道。“其中,升龍匯金中心是一個城市綜合體項目,口碑不佳,在南京算得上是一個反面案例。”

    升龍集團在地產開發業務層面,采用“單區域、單城市、多項目”的深耕策略。“而升龍在南京的戰略是專注河西板塊,這一戰略多被認為是沒有參考價值的戰略。”上述地產界人士稱。

    南京房地產開發建設促進會秘書長張輝告訴記者,升龍在南京一共有4個項目,加在一起體量比較大,曾被稱為南京河西板塊土儲最多的開發商。“由于河西板塊比較熱,升龍的住宅項目不愁賣,商辦沒有住宅受歡迎,賣得差一些。由于升龍集團在南京的樓盤數量相對較少,在南京市場上影響力有限,口碑一般。”

    放眼其全國發展,近年來升龍集團全國范圍內多個項目遭遇業主維權,投訴成為該公司最為令人詬病的地方。

    其中,升龍集團2004年便進入并深耕的鄭州市場,糾紛不斷,口碑承壓。2012年5月,新浪房產報道,鄭州中原新城公園一號1—4號樓兩次延期交房,房屋質量也存在問題;2015年5月12日,《大河報》刊發《業主維權,遭開發商棍打?》提出鄭州升龍天匯廣場業主因合同糾紛,在售樓部門前維權時,與保安發生沖突遭棍打;2015年7月5日,河南交通廣播報道了升龍又一城項目數百名業主聚集售樓部,針對延期交房、私改規劃、違建停車位等問題與開發商進行交涉。

   另據中指院的統計數據,2016年升龍集團在房企中排名47,全年實現銷售額313億元,銷售面積237萬平方米。“從企業銷售排行榜來看,并不算低,但從企業知名度角度看,是屬于相對低調的企業,或者和其項目中住宅項目比例相對較少有一定關系。”財經評論員嚴躍進分析稱。

    據了解,除了布局國內市場,升龍集團也正在加速海外拓展,“國際化”成為升龍集團的另一個標簽。2013年,升龍在將總部遷至上海的同時也開啟了海外擴張的征程,

    目前,其海外投資超10億美元,足跡遍布澳洲、北美、歐洲等。其中,升龍在澳洲同時運作9大項目,并成為澳洲最大的中國地產開發商和國內在澳洲土儲最多的開發商;在美國,升龍集團斥資8億美元于美國洛杉磯斬獲兩大核心地塊;在英國,升龍集團斥資5億英鎊,開建升龍集團首個英國項目。

    對此,嚴躍進置評:“從國際化的發展模式看,其項目相對較多,但從投資金額來看,并不算太大。不排除在融資等方面,該企業的節奏相對緩慢,因此后續如何尋找新的融資渠道很關鍵,否則單純的國際化的模式并不足以支撐其品牌力的釋放。”
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